Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şüyu) Davası
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmazda birden fazla kişinin mülkiyet hakkının bulunması durumunda, ortakların kendi aralarında anlaşamamaları nedeniyle açılan bir dava türü olup eski Medeni Kanun’daki adıyla İzale-i Şüyu davası olarak da bilinmektedir. Ortaklığın giderilmesi, taşınır veya taşınmazın taksimi mümkünse taksim edilerek; değilse tamamının mahkeme aracılığıyla satılarak satış bedelinin hissedarlar arasında hisseleri oranında paylaştırılması ile gerçekleştirilir. Bu yazımızda, özellikle miras kalan veya zamanında birden fazla kişinin ortak olarak satın almış olduğu Türkiye’deki taşınmazlardaki ortaklığın ne şekilde giderileceği, bu davanın nasıl ve kimler tarafından açılabileceği, taşınmazın nasıl satılacağı ve satış bedelinin hissedarlar arasında nasıl paylaştırılacağı kısaca ele alınacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davasındaki amaç, paylı mülkiyete sahip olan ve bu mülkiyetin sürdürülmesini istemeyen paydaşlar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile çözülmesi ve böylece ortaklığın giderilmesidir. Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer ki aynı davada birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi isteniyorsa ve taşınmazlar farklı yerlerde bulunuyorsa dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Bu konudaki yetki kuralı kesin olup; paydaşların yetki anlaşması yapmaları mümkün değildir. Bu davayı, paydaşlardan herhangi biri, diğer paydaşlar aleyhine açabilir. Dava konusu edilecek taşınmazda mülkiyet hakkı olmayan; örneğin sadece intifa hakkı olan kişiler bu davayı açamazlar. Dava açılırken bütün diğer paydaşlar davalı olarak gösterilir, ancak davalı paydaşların da söz konusu taşınmazdaki ortaklığın ne şekilde giderilmesine ilişkin talepte bulunma hakları vardır. Paydaşlardan biri davadan önce veya yargılama sırasında ölürse, ölenin mirasçıları için gerekli veraset ilamı alınarak mirasçılar da davaya dâhil edilir. Davacı paydaşın Sulh Hukuk Mahkemesine yaptığı müracaat ile hukuki süreç başlatılır ve mahkeme tarafından ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz malın taksiminin mümkün olup olmadığı incelenir. Taksimin mümkün olması halinde hâkim, bilirkişilerce düzenlenen rapora göre veya paydaşlar arasında buna göre varılan anlaşmaya uygun bir karar verir. Mahkemece taksimin mümkün olmadığına karar verilirse ve özellikle taşınmazın taksim halinde önemli bir değer kaybına uğraması söz konusu olacaksa, mahkeme, taşınmazın açık artırmayla satışına ve paydaşların pay oranlarına göre satış bedelinin dağıtılmasına karar verir. Söz konusu mahkeme kararının kesinleşmesi üzerine talep halinde mahkeme, satış memuru tayin eder ve açılan satış dosyasından satış işlemlerine geçilir. Satış, ihale ile gerçekleşmekle birlikte ihale, taşınmaz için bilirkişinin belirlediği bedelin %50’si üzerinden başlayacaktır. Taşınmaz, ihalede en yüksek pey sürene ihale edilir ve satış memurluğunca ihale alıcısına ihale bedelinin tamamını yatırması için süre verilir. İhalenin kesinleşmesi ve ihale bedelinin de yatırılması ile birlikte satış memurluğu, satış bedelini, paydaşların hisseleri oranında açacağı banka hesabına gönderir.
Önemle belirtmekte fayda vardır ki, ortaklığın giderilmesi davası, çift taraflı dava olma özelliğine sahiptir. Yani, dava, taraflar için benzer sonuçlar doğuran dava niteliğinde olduğundan ve sonuçlandığında davacı ve davalı paydaşların kendi payları oranlarında faydalanmaları söz konusu olacağından, davacı davadan feragat etse dahi, dava bu nedenle reddedilmez. Bu davayı açacak vatandaşlarımıza tavsiyemiz özellikle taşınmazın kıymet takdirinin yapılması ve ihale süreçlerini iyi takip etmeleri; kendilerinin davayı takip etme imkânı yoksa da muhakkak bir avukattan destek almalarıdır.