Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar
Kentsel dönüşüm nedeniyle vatandaşlarımızın sıkça karşılaştığı sorulardan ve sorunlardan birisi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmesi gereken hususlarıdır. Mahkemelere intikal eden ihtilaflar incelendiğinde, söz konusu sözleşmelerin daha çok müteahhitler ve inşaat firmaları (Yükleniciler) tarafından ihlal edildiği ve arsa sahiplerinin mağdur olduğu görülmektedir.
Bu yazımızda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlemesinde hangi hususların dikkate alınması gerektiğini, sözleşme tarafları, sözleşmenin şekil şartları ve özellikle de arsa sahiplerinin nelere dikkat etmeleri gerektiğini kısaca ele alınacaktır.
Genel olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ya da kısaca Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi olarak bilinen bu sözleşmeyle, arsa sahibinin arsa payının satması veya satmaya taahhüt etmesi ve karşılığında bedel olarakta müteahhidin, arsa sahibine bir bina inşa etmesi olarak ortaya çıkmaktadır. Söz konusu sözleşme, genelde boş bir arsaya bina yapılması veya mevcut olan eski binaların yıkılarak, yeniden yapılanması için müteahhitler ile arsa sahipleri arasında imzalanır. Sözleşmeler özensiz hazırlanmış ve alanında uzman olan avukatlardan yardım ve destek alınmamışsa inşaat başlangıcında, inşaat sürecinde veya inşaatın bitirilmesinde birçok sorunlar ile karşılaşabilinir.
Söz konusu sözleşme, taahhüt ve satış vaadini içeren karma nitelikli bir akittir ve taşınmaz satış vaadini içermesi sebebiyle resmi şekilde, yanı noter tarafından düzenleme şeklinde, yapılması gerekmektedir. Ayrıca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafları, sözleşmeyi adi yazılı şekilde kendi aralarında düzenleyip noterde imzalamaları bu sözleşmeyi geçerli kılmaz. Söz konusu sözleşme illaki noter tarafından düzenlenmesi gerekir, aksi halde sözleşme geçerli değildir ve hukuki sonuç doğurmaz. Müteahhide verilecek olan arsanın, birden fazla hisse sahibinin bulunması durumunda, Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi her bir hisse sahibi tarafından ayrı ayrı imzalanması gerekmektedir, bir imzanın eksik olması halinde, imzası eksik olan hisse sahibi, sözleşme kendisini bağlamadığından, inşaata engel olabilir. Önemle belirtmekte fayda olacaktır ki, sözleşme taraflarca imzalanmadan önce, ilgili belediyeden söz konusu arsanın imar durumu incelenmelidir. Sözleşmenin uygulanabilinmesi için, inşaat yapılacak arsanın, inşaat yapılmaya müsait olması, yani imara uygun olması, gerekmektedir. Burada tarafların anlaştığı arsa üzerinde, anlaştıkları ölçülerde bağımsız inşası yapılmasının olanağı tespit edilir ve sözleşmede belirlenir, böylece ilerde ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olunur. Sözleşmede düzenlenen yükümlülüklerine yerine getirmeyen tarafa ilişkin ceza-i şart düzenlemeleri, tarafların fesih yetkileri ve en önemlisi, inşaatın süresi açıkça belirlenmelidir. Ayrıca inşaat ruhsatının müteahhit tarafından alınacağı belirtilerek, ruhsatın alınması için mutlaka uygun bir süre öngörülmelidir, aksi taktirde, müteahhit tarafından bu sürenin uzatılması durumunda sözleşmeye dayanarak bir hak talep edilemez.
Karşılaşılan diğer bir durumda, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapmak yerine, arsa sahiplerinin arsadan müteahhide hisselerine devrederek anlaşmalarıdır. Ancak bu durumlarda söz konusu paylar üzerinde arsa sahibinin hakkı bulunmadığından, müteahhide inşaatın yapılması için zorlayıcı sebebi bulunmayacaktır. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin yapılması haklarının korunması açısından daha uygun bir yoldur.
Arsa sahiplerine önerimiz, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin düzenlemesinde, menfaatleri en iyi şekilde korunması için uzman avukatlardan yardım almalarıdır. Ayrıca müteahhide veya inşaat firmasını seçerken çok titiz bir inceleme yapılması ve müteahhit şirketin daha önce yapmış olduğu projelerin referansları araştırılması ilerde uğrayabilecekleri zararları minimize etmekte yardımcı olacaktır.