Taşınmaz Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yurtdışında yaşayan vatandaşlarımız, Türkiye’ de bulunan taşınmazlarını kiraya verirken, kira ilişkisi sürerken ve kira sözleşmesinin feshi ve tahliye aşamalarında oldukça sıkıntı yaşamaktadırlar. Bu yazımızda, kira ilişkisindeki ihtilafların önlenmesinde ve çözümünde en önemli etkiye sahip olan yazılı kira sözleşmeleri ele alınacaktır.
Türk hukukuna göre kira sözleşmesi sözlü veya yazılı olabilmektedir. Ancak, taraflar arasındaki kira ilişkisinin sınırlarının çizilmesi ve şartlarının başlangıçta kararlaştırılması, ileride doğabilecek hukuki ihtilafların çözümünde oldukça faydalı olacaktır. Kira sözleşmesini taşınmaz maliki yapabileceği gibi yetki verdiği üçüncü bir şahıs da yapabilir. Yazılı kira sözleşmesinde kararlaştırılması önem taşıyan başlıca hususlar, kira başlangıç tarihi ve kira süresi, kira bedeli ve kira bedeline uygulanacak artış oranı, kiralanan taşınmazın işyeri mi mesken olarak mı kullanılmak üzere kiraya verildiği, taşınmazın hangi demirbaşlarla ve ne durumda kiralayana teslim edildiğidir. Bu konuların kira sözleşmesinde kararlaştırılması oldukça önemlidir. Taraflar kira bedelini Türk Lirası veya Döviz olarak belirleyebilirler. Önemle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde kira bedeli döviz olarak kararlaştırılırsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamamaktadır. Bu kuralın tek istisnası “aşırı ifa güçlüğü”dür. Buna göre, sözleşme kurulurken, taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi de beklenemeyen bir durum ortaya çıkarsa kiracı, hâkimin müdahalesi ile sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Eski Borçlar Kanununda bulunmayan, taşınmaz malikinin, kiracıdan teminat olarak aldığı “depozito” kavramı, Yeni Türk Borçlar Kanunu’nda, “kiracının güvence vermesi” maddesinde düzenlenmiştir. Depozito, taşınmazın kullanımı sırasında ve tahliyesinden sonra, kira ilişkisi nedeniyle taşınmaz malikinin zararlarına karşılık verilen bir güvence bedelidir. Yasa uyarınca, depozito tutarı, üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmesi halinde bankada vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacak; kıymetli evrak olarak verilmesi halinde ise bankaya depo edilecektir. Banka bu güvence bedelini her iki tarafın rızasıyla veya bir mahkeme kararı ile kiracıya geri ödeyebilecektir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay sonra, kiraya veren kiracıya karşı açtığı bir dava veya takip olduğunu kanıtlayamadığı sürece banka, güvence bedelini kiracıya iade etmek zorundadır. Kira sözleşmesi düzenlenirken, ileride bir sıkıntı yaşanmaması adına, elektrik, doğalgaz ve su aboneliklerinin kiracı tarafından devralınması sağlanmalıdır. Kira sözleşmesine buna ilişkin bir madde konulması faydalı olacaktır.
Bunun yanı sıra taşınmazla birlikte teslim edilen tüm demirbaşları ve durumunu içeren bir liste düzenlenerek, sözleşmeye eklenmesi de uygun olacaktır. Kira sözleşmesi düzenlenirken bir kefilin sözleşmeye dâhil edilmesi depozitodan sonra ikinci bir teminat yöntemidir. Kira sözleşmesine kefil olan bir üçüncü kişi, kira ilişkisi süresince ve kira sözleşmesinin feshinden sonra da kiracı ile birlikte sorumlu olacaktır. Ancak bunun için kefilin “müteselsil kefil” sıfatı ile sözleşmeye dercedilmesi unutulmamalıdır. Sadece bir bölümünü ele alabildiğimiz kira sözleşmesinin, yasal düzenlemelere uygun, ayrıntılı ve titizlikle düzenlenmesi, ileride sorun yaşanmaması adına oldukça önemli olup, bu bağlamda, alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak da taşınmaz malikleri için faydalı olacaktır.